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No.132 : 都心回帰と都市再生

—東京の再生を目指して—

主任研究員 米山 秀隆

2002年4月

要旨

  1. 東京の都市構造は、平面的にみると宅地化率が高く過密であるが、立体的にみると世界の他の大都市と比べ高層化が進んでおらず、空間が有効に活用されていない。つまり、東京は「平面過密、立体過疎」という都市構造となっている。こうした観点からみると、近年の東京における高層マンション、大規模オフィスビルなどの都市再開発の活発化は、東京の都市構造のゆがみを是正するほか、都心居住を進め職住の一体化を進めるという意味でも評価に値する。
  2. 民間主導の都市再開発の動きを後押ししていくためには、画一的な「容積率規制」を見直す必要がある。現行の容積率規制は、その規制の水準が適正かどうか、一律の規制で地域の実情にあっていない面はないかどうかという点で問題がある。このほか、民間主導の再開発を推進していくためには、行政による迅速な都市計画決定や、NPOの活用も不可欠である。
  3. 一方、東京が抱える都市再開発上の問題については、民間主導で解決できない課題も多い。木造住宅密集地の問題、低未利用地の問題はその一例である。これらについては、官民一体となった取り組みを必要とする。
  4. 木造住宅密集地については、当該地域の再開発プロジェクトを推進するほか、建て替え時にセットバックを進めるなど、地道な努力の積み重ねが必要となる。低未利用地のうち、狭小かつ点在しているものについては、自治体が買い上げる以外に有効な対策は見出しにくい。民間に具体的な提案をさせ、地域にとって望ましい提案をしたデベロッパーには、資金援助を行って再開発を促すという手法が考えられる。
  5. 低未利用地のうち大規模な工場跡地等については、開発上の制限をすべてはずして、一種の「開発特区」として開発の自由度を格段に高めた上、民間デベロッパーに開発計画を提案させ、最も望ましい計画を提案したデベロッパーに開発を全面的に委ねるというような開発スキームが考えられる。

全文はPDFファイルをご参照ください。

都心回帰と都市再生—東京の再生を目指して— [69.7 KB]